物业管理服务成本构成

物业服务收费的费用构成是实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

1、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③物业管理区域清洁卫生费用；

④物业管理区域绿化养护费用；

⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑨经业主同意的其他费用。

2、物业服务费的性质

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

3、物业服务费的测算方法

物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）

公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；

Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；

∑——表示对各分项费用算术求和。

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——X2该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。该项费用在物业管理费用中占较大比例，且分项较多。

（3）物业管理区域清洁卫生费——X3清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通等项费用。

（4）物业管理区域绿化管理费——X4绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。包括绿化工具费（如草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等项费用。

（5）物业管理区域秩序维护费——X5秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。

（6）办公费——X6办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如常年聘请法律顾问的费用等。

（7）物业管理企业固定资产折旧费——X7该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——X8该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。

（9）经业主同意的其他费用——X9该项费用是指物业管理企业在物业管理区域内提供业主委托的其他服务的费用。

4、包干制中的服务费用构成

实行包干制的，物业服务费用的构成除上述9项外，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述9项外，还包括物业管理企业的酬金。

1）法定税费法定税费指按现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。

在计算营业税时，企业的经营总收入不包括物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租及专项维修资金，即对这些费用不计征营业税。但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。

2）利润物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。

3）酬金根据物业服务合同的约定，物业服务收费采取酬金制方式，酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取，也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。

物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。

5、漏交率问题由于多种原因

漏交率问题由于多种原因，物业管理服务费的收缴很难达到100％，这就产生了漏交率的问题解决这一问题的正确途径是，一方面物业管理企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务；另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费。从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业服务费的收缴率，同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

需要注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

一、小区业主可以审查物业管理费用情况吗？

这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说，物业管理费有两种存在形式。

“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

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