非法转让、倒卖土地主要有哪些情形?

根据《查处土地违法行为立案标准》划分，非法转让土地主要有以下几种情形：

①未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的;

②不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的;

③将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的;

④不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的;

⑤以转让房屋(包括其他建筑物、构筑物)，或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的。

一、土地使用权的获取方式

1、土地出让金

是土地批量出租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格也称地价。它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿。

2、土地使用权划拨

指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3、土地使用权出让

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4、土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

5、土地使用权出租

是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。国有土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

6、土地使用权抵押

国有土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

7、农村集体土地

指农村集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

二、集体土地使用权可以自己出资吗直接创办公司

集体土地使用权不能直接用于出资创办公司。我国《民法典》允许集体出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业，《公司法》第二十七条也规定，除法律、法规另有规定外，凡是可以用货币估价并可以转让的非货币财产均可作价出资，但《公司法》所指的作为出资方式的土地使用权仅指国有土地使用权。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，集体土地使用权不得直接出资创办公司。如果集体组织要以集体所有的土地对外投资，必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后进行有效的投资。但需注意，根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织依法取得的建设用地可以用来兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同创办企业，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果涉及占用农用地的，应当依法办理审批手续。此做法目的是为了防止土地流失，如果乡镇企业建设用地使用权与他人合资、联营的，由集体经济组织取得股权，此股权不得向集体以外的任何人转让。

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