房地产企业会计账务处理

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：借：银行存款------账号贷：实收资本------某某注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：借：开发成本------项目名称(某花园)-土地出让金贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称(某花园)-土地出让金(评估后的金额)贷：实收资本-----某某(购买时支付的土地出让金金额)贷：资本公积(差额)

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时(要取得发票才可以这样做)的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

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贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及三通一平支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时(要取得发票才可以这样做)的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX

贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX贷：预付账款------XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：用银行支付这些费用时(要取得发票才可以这样做)的会计分录：借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：(注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提)

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等用银行存款支付各种印花税时：借：管理费用----印花税贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：(注：我们那里是按土地使用面积*4元)

借：管理费用----土地使用税贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：借：预付账款-----XXXXXX贷：银行存款-----某账号取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：借：开发成本---建安工程贷;预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定

的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、(企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金)*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加贷：应交税费----营业税贷：应交税费-----城建税贷：其他应交款----教育费附加用银行存款支付税款时的会计分录：借：应交税费----营业税借：应交税费----城建税借：其他应交款----教育费附加贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等收到竣工结算单时的会计分录：借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款贷：主营业务收入结转销售成本时的分录：借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。

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